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外資開始抄底中國房地產,透露什么信號?

外資開始抄底中國房地產,透露什么信號?

陳方勇 2022-10-25
這次大會之后,很多方向性問題其實已經非常明確了??梢灶A見,經過行業性大洗牌,撇清泡沫(比如最近北京的大宗交易成交基本上都是市場評估值的七折,就是撇清泡沫后的資產價值體現),中國房地產市場已經開始筑底企穩,這也就是熟悉中國國情有遠見的投資機構選擇此時下場抄底的真實原因。

早晨,在一個全是企業家和投資家的高端投資群里,我轉了一篇關于港資開始抄底內地房地產的文章,結果引起了不小的爭論。大概是受昨天港股、A股還有中概股暴跌的影響,群里顯然彌漫著恐懼的心態,有人就在質疑:“抄底內地房地產?應該還是在下行通道中吧?看到的都是拋不出去的房……”我則回答:“中國的房市跟股市有著根本的不同,千萬別拿股市的思維來看房市?!?/p>

這時群里有五大行的資深人士給出了他們的客觀觀察:目前就寫字樓市場來看,一方面受經濟影響空置率確實在上升,但另一方面大宗交易還是有不少成交,這時抄底購入的都是壓箱底的便宜貨。而至于買家是誰,一方面是國央企“救市”在以骨折價購入民企優質資產,另一方面則是熟諳中國市場的外資機構也在伺機而動。這種情況還不光發生在一線城市,甚至連原來非常不活躍的弱二線城市都在買買買。

為什么會這樣?正好最近看溫伯陵講歷史講到“延續兩千年的國策——重農抑商”,我想大概就能回答這個問題,順便可以理解很多國家層面上的經濟大動作。就此說說我的理解。為何自商鞅變法以來中國施政的基本國策都是“重農輕商”呢?道理很簡單,因為“農”代表的就是實體經濟(古代沒有制造業,農業就是生產項目,代表生產力),而“商”代表的就是虛擬經濟(不直接創造價值,而通過倒賣獲取利潤,不生產而食利),本末很清楚,重農就是鼓勵實體經濟發展,抑商就是抑制過多的中間環節的逐利行為。而且對于國家來說,農業所代表的實體經濟對應的是固定資產投資,創造的財富是帶不走的(因為土地是帶不走的,跑得了和尚跑不了廟),而商人所代表的虛擬經濟是流動的經濟,財富是可以隨時跑路的(所謂“資本沒有祖國”),對于一國的財政來說,當然是抓實體經濟更加牢靠(這點現在就連美國也開始意識到了)?!爸剞r抑商”也并非不要商業,幫助實體經濟進行正常流通的商業行為還是需要的,但對“富可敵國”對話語權有訴求的壟斷資本就會保持警惕,一定會用行政手段來進行打壓(這也是反壟斷法的目的吧)?;仡欀袊鴼v史,要想長治久安就必須堅持這樣的國策,抑制逐利行為泛濫,讓人們回到安居樂業的實體經濟中,才能保持長久的繁榮與穩定。

理解了這個道理再來看中國的股市與房市,為什么在中國老百姓的觀念里永遠都是“炒股”和“買房”?就是因為在大家心中股市就是一個投機賺外財的地方,而買房往往跟成家立業掛鉤代表著安定和一生的投資。有挑戰者或許會說“不是也有炒房的嗎?比如溫州炒房團”,是啊,這也就是為什么這些年房地產市場的宏觀調控始終堅持“房住不炒”的原因所在,在治理者心中房產作為不動產是符合實體經濟特征的,加上土地國有,在房上產生的長期財富積累都是可以被鼓勵的,而如果是“炒房”性質就完全不一樣,就是沒有創造任何價值的套利行為,會嚴重危害整體經濟的穩定,就必須打壓。中國的股市為什么這么容易波動?就是因為它對應大多概念的成分,想象力一旦破滅,市值就自然崩塌。中國的房市為什么可以保持堅挺?就是因為它對應的實際上就是中國城市經濟發展程度,經濟基礎越厚重,吸引來的人口質量越高,房價就越有支撐,即使短期有泡沫,也很快會被上升勢頭給填實(這就是北上廣深這樣一線城市房價的底層支撐)。你說在中國買房是不是比炒股靠譜的多?

這次大會之后,很多方向性問題其實已經非常明確了,那么今后中國的房地產市場會如何發展?會像股市這樣脆弱嗎?有幾個基本面需要搞清楚:1、行業性的債務危機是否已經出清?2、國家層面從緊的調控政策是否已經放松?3、行業格局是否調整到位,主體企業是否健康?4、中國的城市化進程是否已經結束?5、房地產市場是否還有足夠發展空間?答案大家可以自己去找自己去驗證,有一個基本上是公認的事實是:如今房地產市場的頭部已經基本上從原來激進型民企為主轉向國央企和穩健型民企為主(因為前者基本都暴雷了,很多將會徹底退出市場),以REITs為代表的金融政策也會更鼓勵租賃,這就讓房地產市場的可控程度大大提高,未來大概率這些幸存者會緊跟政策引導的方向,更多的轉向長期持有運營,更多的去與產業結合,為實體經濟保駕護航(包括產業園區、物流地產、實體商業、租賃住房等將成為主流產品),就算是商品住宅也會更向剛需貼近(近期的返稅政策就說明了這點)??梢灶A見,經過行業性大洗牌,撇清泡沫(比如最近北京的大宗交易成交基本上都是市場評估值的七折,就是撇清泡沫后的資產價值體現),中國房地產市場已經開始筑底企穩,這也就是熟悉中國國情有遠見的投資機構選擇此時下場抄底的真實原因。

順便一道回答近期很多朋友關心的問題:北京上海這樣一線城市的房子還可以買嗎?我統一的回答是:可以買,但盡量靠近內城或主要經濟增長區(比如北京就應該是中關村附近),手里盡量不要持有超過兩套以上的閑置房產,盡可能不貸款或少用杠桿,盡可能鎖定靠譜的運營主體(自己有經營能力當然最好,我的一位上海圈內老友近年來從輕資產轉入重資產投資,自己選地段自己找人經營,目前戰績是平均年化收益30%,最高能做到70%!這還是在疫情期間實現的),你要相信穩定的中國經濟所蘊含的巨大能量,不用投機一樣可以創造財富,還更踏實,可以安心睡覺。

“別人貪婪我恐懼,別人恐懼我貪婪”。都在學巴菲特,那么巴菲特的這句名言有誰能真正做到呢?關于未來我們已經非常確定了,此時決定成敗的就是你的眼光和定力了。人人都能賺錢的時代顯然早已經過去,未來只屬于那些看清真相繼續努力前行的人們?。ㄘ敻恢形木W)

作者陳方勇為財富中文網專欄作家,HuanXin創始合伙人、筑夢師主理人

本內容為作者獨立觀點,不代表財富中文網立場。未經允許不得轉載。

編輯:劉蘭香

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